Powierzchnia użytkowa lokalu
Zanim odbierzemy nasze nowe mieszkanie, bardzo często zadajemy sobie pytanie, jak zmierzyć jego rzeczywistą powierzchnię. Trzeba zdawać sobie sprawę, iż powierzchnia użytkowa lokalu, która jest zawarta w projekcie, bardzo często różni się. Różnice w pomiarach mogą przede wszystkim wynikać z wyboru metody pomiarowej. Jednoznaczne ustalenie, jaką powierzchnię użytkową posiada mieszkanie, należy do kwestii spornych. Tymczasem od powierzchni mieszkania zależy nie tylko jego cena, ale również późniejsze opłaty eksploatacyjne. Dlaczego wymiary mieszkania mogą ulec zmianie
Polski Związek Firm Deweloperskich wskazał, iż nie ma takiej możliwości, aby wszystkie mieszkania bezwzględnie odpowiadały powierzchniowo projektom budowlanym. Dopuszczalne jest wobec tego zawarcie w umowie deweloperskiej tego, iż powierzchnia użytkowa mieszkania będzie się różnić od tej, która jest zawarta w projekcie. Proces budowlany jest bardzo skomplikowany, co oznacza, iż zachowanie dokładnie takiej samej powierzchni użytkowej, jak na dokumentacji projektowej jest bardzo ciężkie. Dopuszczalne różnice to między 2,1% a 4,3% w zależności od wielkości mieszkania. Różnica w powierzchni użytkowej nie powinna mieć wpływu na ostateczną cenę lokalu. Nie można bowiem uzależniać ceny końcowej mieszkania od faktów, których dowiaduje się konsument po podpisaniu umowy deweloperskiej.
Powierzchnia użytkowa według norm prawnych
Rozbieżności dotyczące danego lokalu mogą wynikać z tego, iż ostateczne obmiary różnią się od tych, które znajdują się na planie budowlanym. Podstawowe reguły dotyczące obmiaru mieszkań zostały zawarte w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Obmiar pomieszczenia obejmuje wszystkie pomieszczenia znajdujące się w lokalu, a w szczególności:
- kuchnia,
- pokoje,
- łazienka,
- spiżarnie,
- przedpokoje,
- hole,
- korytarze.
Powierzchnią użytkową mieszkania na pewno nie jest np. balkon, taras, antresola. Obmiaru powierzchni użytkowej mieszkania dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Pomieszczenia w mieszkaniu, które są równe lub wyższe od 2,2 m są zaliczane do obliczeń w 100%. Pomieszczenia w mieszkaniu, które są równe lub wyższe od 1,4 m należy uwzględnić w obliczeniach na poziomie 50%. Pomieszczenia, które są niższe, niżeli 1,4 m nie są uwzględniane przy obliczeniach. Kluczowe znaczenie ma jednak norma odpowiednia do obliczania wskaźników kubaturowych oraz powierzchniowych. To ona brana jest w pierwszej kolejności pod uwagę przy obliczaniu powierzchni użytkowej pomieszczeń.
Zależność ceny od sposobu pomiaru
W Polsce aktualnie obowiązują dwie normy, według których prowadzone są obmiary powierzchni użytkowej. Starsza norma to PN-70/B-02365. Druga norma, która jest o wiele młodsza to PN-ISO 9836:1997. Obie normy w polskim prawie stosowane są równolegle, gdyż wprowadzenie nowszej normy nie spowodowało wyłączenia z obrotu starszej normy. W zależności od tego, jaka norma zostanie wykorzystana w danej sytuacji, obmiary mogą się różnić. Różnice w obmiarach mogą sięgać nawet kilku metrów kwadratowych. Zmierzenie mieszkania w zgodzie ze starszymi zasadami może zaowocować o wiele wyższą ceną. Zgodnie z prawem umowa deweloperska musi zawierać sposób zawierać wybrany sposób obmiaru. Strony są zobowiązane przed podpisaniem umowy deweloperskiej do wspólnego wyboru metody obmiaru. Nowa norma jest o wiele korzystniejsza dla kupującego mieszkanie, starsza norma jest o wiele korzystniejsza dla dewelopera. Dzięki temu mamy również świadomość, iż wiele mieszkań na rynku ma zawyżoną powierzchnię użytkową na podstawie starszej normy. Nie oznacza to również tego, iż ktoś chce nas oszukać. Jednakże zakup mieszkania zmierzonego w oparciu o nowszą normę będzie o wiele korzystniejszy dla kupującego.
W rozporządzeniu z dnia 12 kwietnia 2012 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego dotyczy to jednak budynków budowlanych po 29 kwietnia 2012. W przypadku budowli, które są wybudowane przed tym dniem, nie zostały wskazane jednoznaczne wytyczne dotyczące obmiarów. Zgodnie z rozporządzeniem do obmiarów powierzchni użytkowych należy używać normy PN-ISO 9836:199, która jest o wiele bardziej przychylna dla kupującego mieszkanie. Norma wskazuje, iż pomiaru dokonuje się na poziomie powierzchni, nie wliczając tej, na której znajdują się np. nisze. Balkony można wliczać w powierzchnię użytkową, jednakże trzeba wskazać, czy jest to powierzchnia odkryta, czy też zakryta. Powierzchnie, w przypadku których znajdują się skosy, należy liczyć jako tzw. powierzchnię pomocniczą. W tym przypadku trzeba mieć świadomość, iż nie występuje żadna redukcja powierzchni użytkowej ze względu na wysokość.
Bardzo fajnie napisane. Pozdrawiam
OdpowiedzUsuń