Jak odrolnić działkę?

Odrolnienie działki

Temat należy rozpocząć od tego, iż spore znaczenie ma lokalizacja działki. Jeśli znajduje się ona poza miastem, to odrolnienie będzie miało miejsce w dwóch etapach. Każdy przypadek jest podejmowany indywidualnie oraz nie wymaga przeprowadzenia wszystkich elementów dwóch etapów. Pierwszym etapem będzie dokonanie zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Drugim etapem będzie wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. 

Zgodnie z normami prawnymi odralniać można te grunty, które zostały oznaczone jako nieużytki lub grunty, które są oznaczone jako te o najniższej wartości produkcyjnej. 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawiera normy prawne, które wskazują na elementy związane z pierwszym etapem odrolnienia działki. Będzie się on różnił w zależności od tego, czy został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.  Bardzo istotne jest wobec tego, aby ustalić, czy działka rolna znajduje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Informacje na ten temat powinni udzielić nam urzędnicy, którzy pracują w Urzędzie Miejskim lub w Urzędzie Gminy. Ustalenia mogą zawierać:

• informacje, iż działka została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz na jakie cele została przeznaczona,
• informacje, iż działka  nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w takim przypadku będziemy potrzebować decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wymagają odpowiedniej analizy, a co za tym idzie, nie są to decyzje, które są podejmowane szybko. Aby taka procedura miała miejsce, należy złożyć pismo do wójta/burmistrza/prezydenta, nie ma ściśle określonego wzoru, jednakże takie pismo powinno zawierać:

• imię,
• nazwisko,
• adres,
• jednoznaczne wskazanie na nieruchomość,
• sposób zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• uzasadnienie wprowadzenia zmiany.

Aby przyśpieszyć rozpatrzenie wniosku, dobrze jest w załącznikach dodać:

• wypis z aktualnej mapy ewidencyjnej,
• wypis z rejestru gruntów,
• mapę zasadniczą nieruchomości.

Część gmin wprowadziła własne formularze lub wytyczne, którymi należy się kierować w przypadku zgłaszania wniosków o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie są one obowiązkowe, jednakże ich zadaniem jest przybliżenie tego, jak taki wniosek powinien wyglądać. Na rozpatrzenie wniosku organ ma nieograniczoną ilość czasu, gdyż nie stosuje się do niego przepisów Kodeksu Postępowania Administracyjnego. W momencie, gdy wniosek zostanie uznany za zasadny, zostanie uruchomiona procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odrolnienie gruntu nie należy do indywidualnych spraw administracyjnych, tak więc właściciel gruntu nie ma większego wpływu na przeprowadzenie procedury. Jeśli zamierzenia związane ze zmianą, którą będzie wykonywał samorząd w ramach zadań własnych, nam nie odpowiadają, to trzeba bardzo szybko reagować, śledząc postępowanie procesu. Kluczowymi elementami procesu zmiany są:

• podjęcie przez stosowny organ uchwały o podjęciu zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
• organ jest zobowiązany do stosownych obwieszczeń w prasie oraz ogłoszeniach lokalnych, aby poinformować ewentualnych interesantów oraz wskazać termin dokonania zmian, który minimalnie wynosi 21 dni od obwieszczenia,
• analiza zgłoszonych wniosków oraz dokonanie wymagalnych zmian,
• wystąpienie do kompetentnych ekspertów o opinie, ekspertyzy w sprawie potencjalnych zmian,
• zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów na nierolne na podstawie norm prawnych,
• zaprojektowanie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• analiza ewentualnych uwag związanych ze zmianami,
• uchwalenie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Decyzja o warunkach zabudowy

Dokonanie odrolnienia działki jest o wiele prostsze, gdy nie została ona zawarta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wniosek o decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy powinien zawierać:

• dane wnioskodawcy,
• dane dotyczące inwestycji, która będzie miała miejsce na działce,
• charakterystykę inwestycji.

Taki wniosek podlega opłacie w wysokości 107 zł oraz może zostać złożony przez każdą osobę. Decyzja o warunkach zabudowy nie narusza w żaden sposób praw właściciela działki, może ją złożyć kilka podmiotów jednocześnie. Każdy z wniosków może zostać uwzględniony. Odpisy są wysyłane do wszystkich zainteresowanych podmiotów oraz właściciela działki. Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest w formie postanowienia, na wydanie jej organ ma 2 tygodnie. Inwestor jest uprawniony do złożenia zażalenia w terminie wskazanym przez KPA. 

Pozytywne rozpatrzenie wniosku jest możliwe wyłącznie w przypadku spełnienia łącznie następujących przesłanek:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
•  teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie działki jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym;
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wygaśnięcie takiej decyzji następuje w chwili, gdy inny podmiot otrzyma pozwolenie na budowę lub gdy zostanie uchwalony dla danej działki miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Uzyskanie takie decyzji doprowadza do zmiany celu funkcjonowania nieruchomości na cele nierolne. 

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej oznacza rozpoczęcie użytkowania nieruchomości na cele inne, aniżeli rolne. Może to również oznaczać wstrzymanie dotychczasowego użytkowania gruntu na cele rolne. Czasem rozpoczęcie użytkowania takiego gruntu, wymaga wydania decyzji administracyjnej ze względu na skutki prawne, jakie ono tworzy. Uzyskania decyzji administracyjnej wymaga wyłączenie z produkcji rolnej oraz leśnej:

• użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego;
• pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
• pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej, oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
• pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
• parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
• rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;
• pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
• zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;
• torfowisk i oczek wodnych;
• pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych;
• gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne.

Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej należy złożyć do starostwa właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wraz z wnioskiem należy w załączniku zawrzeć ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, jeśli nie został wydany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo musi też być zawarty:

• tytuł do zarządzania nieruchomością,
• projekt zagospodarowania działki z rozliczeniem powierzchni inwestycji w klasach i użytkach,
• oszacowanie wartości gruntu, który ma być wyłączony z produkcji rolnej,
• wypis z rejestru gruntów.

Taki wniosek może być złożony przez:

• właściciela,
• zarządcę,
• użytkownika,
• użytkownika wieczystego,
• dzierżawcę nieruchomości,
• posiadacza samoistnego.

Za wydanie takiej decyzji odpowiedzialny jest starosta, w której wskazany jest zakres wyłączenia oraz koszt, kwota pomniejszająca należność oraz wysokość rocznych opłat z tytułu wyłączenia. Decyzja ma charakter deklaratoryjny, co oznacza, iż Starosta nie może odmówić wydania warunków wyłączenia z produkcji rolnej.

Opłaty - wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej wiąże się z obligatoryjnymi opłatami. Normy prawne w sposób szczegółowy wskazują, jak należy dokonywać obliczania należności oraz rocznych opłat. Opłaty wynoszą np.:

• 437 175 zł - grunt orny I klasy,
• 378 885 zł - grunt orny II klasy,
• 320 595 zł - grunt orny III klasy.

Opłata pomniejszana jest o rynkową wartość gruntu w danej miejscowości. Ostateczny termin uiszczenia opłaty za wyłączenie gruntu to 60 dni przed uprawomocnieniem się decyzji o wyłączeniu 10% opłaty podstawowej , którą w przypadku stałego wyłączenia z produkcji rolnej uiszcza się przez 10 lat. W przypadku nietrwałego wyłączenie z produkcji rolnej opłatę będziemy uiszczać przez 20 lat. Normy prawne przewidują dwa rodzaje wyłączenie z opłat , gdy mamy do czynienia z budownictwem mieszkalnym. Dzieje się, to gdy:gruntu z produkcji rolnej. Opłaty roczne stanowią

• działka nie przekracza 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego,
• działka nie przekracza 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budownictwa wielorodzinnego.

Pozytywne zakończenie procedury pozwala starać się o pozwolenie na budowę.